Ba cách để kiểm tra giá nhà phố ảo đến đâu. (Nguồn: nhadepso)

Làm sao để kiểm tra giá trị nhà phố “sốt ảo” đến đâu?

Bài toán mua nhà trong bối cảnh giá ảo luôn làm khó nhiều nhà đầu tư nhưng không khó đến mức phải bế tắc. Theo chuyên gia Nguyễn Tấn Phong, chuyên gia tư vấn pháp lý nhà phố tại thành phố Hồ Chí Minh hơn 10 năm qua, nhà đầu tư có thể sử dụng 3 bước kiểm ta giá nhà leo thang đến mức nào trước khi quyết định bỏ tiền ra mua hoặc đừng ngoài quan sát.

Ba cách để kiểm tra giá nhà phố ảo đến đâu. (Nguồn: nhadepso)

Ba cách để kiểm tra giá nhà phố ảo đến đâu.

Chuyên gia Nguyễn Tấn Phong chia sẻ cứ 10 người mua nhà đất tại Sài Gòn thì có đến 9 người phàn nàn, hoài nghi về giá nhà tăng ảo và đây là hệ quả tất yếu sau rất nhiều cơn sốt đất diễn ra liên tiếp tại Sài Gòn qua các năm 2016, 2017 và 2018. Do đó, nhà đầu tư có thể tham khảo ngay 3 cách kiểm tra giá nhà ảo đến mức nào bên dưới!

1- Giá trị nhà đất cao có đi liền với hiệu quả khai thác?

Hiệu quả khai thác sẽ phản ánh phần nào giá trị thật của một căn nhà phố. Nghĩa là nhà đầu tư có thể căn cứ vào tính thương mại như giá trị kinh doanh, giá trị khai thác cho thuê dài hạn của một căn nhà phố để xác định hiệu quả khai thác của căn nhà phố này.

Nếu giá căn nhà phố quá cao nhưng khả năng khai thác lại thấp thì điều này có nghĩa tài sản này đang bị thổi phồng giá trị so với thực tế. Còn trong trường hợp bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và là mức giá ổn định thì nhà đầu tư lúc này hãy tiến hành kiểm tra tính pháp lý trước khi mua vào. Nhà đầu tư có thể so sánh hiệu quả khai thác kinh doanh của căn nhà phố cần mua với các bất động sản tương đồng đang hoạt động tại cùng khu vực.

2- So sánh và đàm phán là 2 việc không thể thiếu khi kiểm tra giá trị nhà phố có bị sốt ảo về giá không

Trước khi bước vào đàm phán, việc quan trọng đầu tiên của nhà đầu tư chính là phải tiến hành điều tra giá của bất động sản tương đồng với căn nhà phố cần mua tại khu vực. Nhà đầu tư có thể so sánh giá của căn nhà cần mua với ít nhất 3 vị trí bất kỳ trong khu vực sau đó tìm ra giá trung bình. Nếu nhà đầu tư vẫn chưa an tâm thì có thể tiến hành so sánh với 5 đến 10 vị trí. Tuy nhiên, để quá trình tham chiếu thu được kết quả chính xác, nhà đầu tư cần phải tiến hành tìm ra càng nhiều mẫu so sánh càng tốt vì lúc này độ chính xác sẽ tăng cao. Sau khi hoàn tất quá trình so sánh, nhà đầu tư hãy tự tin bước vào việc đàm phán.

Có một quy tắc mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải nằm lòng là “nếu không hỏi điều mình muốn biết thì sẽ không bao giờ phát hiện ra sức mạnh thực sự của đàm phán lớn đến đâu”. Do đó, trong lần đưa ra giá đầu tiên, nhà đầu tư hãy mặc cả một mức giá thấp dưới mức trung bình của thị trường và xem phản ứng của người bán. Ở những lần thương lượng tiếp theo, giá mua vào có thể nhích lên nhưng phải đảm bảo luôn thấp dưới mức đề nghị của bên bán. Lúc này, đàm phán càng thận trọng, cũng như ngã giá càng thấp sẽ giúp nhà đầu tư có được cơ hội chống giá ảo cao.

Cần so sánh giá bán với chi phí cơ hội bỏ ra trong quá trình kiểm giá nhà phố ảo đến đâu. (Nguồn: dantri)

Cần so sánh giá bán với chi phí cơ hội bỏ ra trong quá trình kiểm giá nhà phố ảo đến đâu. (Nguồn: dantri)

3- Đừng bỏ quên việc so sánh giá chào bán với chi phí cơ hội bỏ ra

Với căn nhà phố đang được chào bán với giá cao thì bài toán cần đặt ra là khi mua bất động sản này, chi phí cơ hội có xứng đáng không.

Chi phí cơ hội có thể được tiếp cận bằng nhiều khía cạnh khác nhau. Cụ thể, trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn nhà phố này nhưng lại phải giá sốt ảo thì khi lãi suất rơi vào giai đoạn thả nổi. liệu nhà đầu tư có đương đầu nổi không? Hay dòng tiền bỏ ra để mua căn nhà phố này sẽ mang lại bao nhiêu lợi nhuận so với việc đem chúng đi gửi tiền tiết kiệm và các cơ hội đầu tư khác. Nhà đầu tư cũng cần phải xem xét đến tốc độ tăng giá của căn nhà phố trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Nên đặt ra các giả thiết như nếu căn nhà đã chạm giá kỷ lục thì có khả năng tăng giá hay không hoặc trường hợp mua giá cao và phải chờ mãi mà không thể bán với giá cao hơn. Trường hợp cần tiền để đổ vào một cơ hội khác thì tính thanh khoản của căn nhà phố này cao hay thấp.

Sau khi đã vẽ được cả những kịch bản màu hồng, lẫn màu xám, nhà đầu tư có trong các chỉ số rủi ro. Nếu rủi ro càng cao thì đồng nghĩa với việc chi phí cơ hội cũng cao nên sẽ không có lợi cho các nhà đầu tư cá nhân còn ít kinh nghiệm và thiếu thông tin đáng tin cậy.

Theo Hosiana

Ngọc Oanh.

Theo Vũ Lê/ vnexpress.

 

Liên Hệ Với Chúng Tôi Ngay
Hotline
Địa Chỉ